Saturday, 21 September 2013

(148)雅沙斯世界有“财路”(下)【冷眼分享集 by 冯时能】

2012-08-04 12:11


从附表,你可看出,雅沙斯世界所拥有的1302.44英亩地库,有很多是在90年代中期买进的,而且都是永久权地契。

平均每方尺买价多数在3令吉50仙上下,过去十六、七年是通货膨胀相当高的时段,这些地皮现在价值多少?

除非加以重新估值,恐怕连该公司董事也无法准确估值。

但是,有一点是可以肯定的,这些地皮增值不止一倍。

从该公司2011年的账目,我们知道这批地皮的账面价值(Book Value)为2亿1833万令吉。

平均每英亩16万7688令吉,或是每方尺3令吉85仙。

假如保守地估计,这1302.44英亩的地皮,十多年来价值只增加了一倍的话,现在的价值将超过4亿3000多万令吉。

该公司的实收资本为1亿9160万令吉,每股净有形资产价值为2令吉06仙(在今年3月31日时)。

如果这1302.44英亩土地的市值比账面价值增加一倍的话,每股净有形资产价值将增加1令吉至3令吉以上。

这里必须郑重指出,这只是笔者根据十多年来地皮大涨的理论所作的估计,並非专业估值。至於准确的价值,则需由专业估价师估值後才能得知。

新道路等同财路

估价师的估价,可能跟笔者非专业的估计,有很大的差距。因此,本人的估计只能作为参考,不能视为准确数字。

由槟岛峇都茅通过槟威第二大桥,直奔峇都加湾的24公里新路,提高了雅沙斯世界的产业价值和将来的盈利,这条新路,可说是雅沙斯世界名副其实的“财路”。

该公司目前同时进行9项计划,建屋1214间,价值约3亿令吉。

单在2012年,该公司将完成不少过900间屋子,移交给买屋者。

以此计算,该公司现有的1302.44英亩地库,预料足够15年之用。

雅沙斯世界本财务年首季营业量为3646万令吉,净赚909万令吉,每股净赚476仙,财务基础稳固。

雅沙斯财力充足,没有向市场筹资的必要,而股价被低估,股票流通量稀薄,像这样的公司,最容易被私有化。




声明

本文旨在增加读者对有关公司的了解, 并非推荐购买,作者可能拥有或未拥有此股。

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Friday, 6 September 2013

(147)雅沙斯世界有“财路”(上)【冷眼分享集 by 冯时能】

分享锦集 财经 评论 2012-08-03 12:00

5月28日,《南洋商报》封面版头条新闻为“雪梹柔房产带动,发展商抢购地库,农地价劲飙65%”。

地皮价格飞涨,谁是受惠者?

很明显的,是拥有大片土地的人。

而拥有最多地皮的,是种值公司和产业发展公司。

小园主(不超过10英亩)的地价,每英亩已涨至7、8万至10余万令吉不等,大园丘亦涨至2万余至4万余令吉不等。

可供建屋的地皮,涨幅更惊人,数年前每英亩不过十多万令吉,现在涨至4、50万令吉以上,仍是寸土难求。

许多上市产业公司的土地,是在十多年前买进的,现在价值可能已涨了数倍,但在账目中,仍是买进时的价值,因为当局不准重新估值。

每股净值或倍增

如果按照市价重估这些上市公司的地库的话,每股净有形资产价值可能倍增。

然而,目前许多上市产业公司的股价,却在每股净有形资产价值之下,仍无人问冿,实在令人费解。

作为工薪阶级,你也许认为地皮涨价,受惠的是拥有土地的大亨,你没有地皮,也买不起地皮,所以不会受惠。

其实这是错误的想法。

上市公司拥有土地,你买进其股票(股份),其实就是间接买进公司所拥有的部分土地。

因为公司的股份就是代表公司的资产(地皮),就好像地契代表屋地一样。

买地契就是买屋地,同样的,买股票(股份)就是买地皮。

以低于每股净有形资产的价格买股票,等于是以十多年前的价格买地皮,是不是很值得?

假设一家上市公司的股价为1令吉,这家公司的每股净有形资产为1令吉50仙,这家公司所拥有的地皮是在十多年前买进的,如果以市值重估的话,价值起码增加一倍,每股净有形资产将由1令吉50仙增至3令吉。

以目前每股1令吉的股价买进此公司的股票,你其实是以1令吉买进3令吉的资产,这不是难得的投资机会吗?为什么不买?

每一个人都可以在股市买进上市公司的股票(就是股份),多钱的可以多买,少钱的可以少买,按自己的经济能力购买,怎么可以说没有投资于土地的机会呢?怎么可以说土地涨价你不会受惠呢?

让我随手举雅沙斯世界(Asas,5975,主板产业股)为例说明。

没有抵押给银行

该公司董事主席在2011年报中说,该公司在2011年12月31日时,拥有1302.44英亩地皮,都是坐落在槟州威省的良好地点,如大山脚、高渊、瓜夷、双溪巴甲和新邦安拔等,所有地皮都没有抵押给银行。

他又明确的指出,这些土地买进以来,已大幅度增值。

他说,联邦政府正在兴建槟城第二大桥,由槟岛的峇都茅越海通往峇都加湾,全长24公里。

他指出,这条新公路,将刺激所经过地区(也就是该公司大部分土地所坐落的地区)的经济活动,该公司的地皮和所建的屋宇,价值将更高,同时更加畅销。

所以,他预测,该公司将来所建屋子,赚率将更高。(以上取自该公司2011年报)

换句话说,由于地价廉宜,而所建屋子售价更高,所以,该公司将来可以赚得更多。

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文:冷眼 (股市基本面大师)