Thursday, 19 July 2012

(91)买店胜过买屋 【冷眼分享集 by 冯时能】

分享锦集:买店胜过买屋●冷眼
2011/05/27 6:31:59 PM
●冷眼 股市基本面大师

房地产投资可以分为两类,一类是作为房屋发展商,盈利来自出售建好的屋子,这种情形,其实与制造业很相似,只不过制造业的原料是原材料,如以铁砂制钢材,以石料制洋灰,以板枋制傢私等。

3大部份组成售价

而在产业发展,原材料则是土地,加上建筑材料,制成品就是屋子,就好像商品可以大量生产一样,现代的屋业发展,也趋向大批建筑,建成市镇,就好像大量生产出来的,都是一模一样的产品,大量建造出来的屋子,多数也是完全相同的。

例如一个花园,几乎都是双层排屋,面积和设计完全相同,这跟大量生产出来的商品有什么分别?

一间屋子的售价,通常是由3个部份组成。

第一个部分是土地成本,通常发展商是购买大片土地,由农业地转换为屋地,分割为许多小地段,建屋出售。

土地通常是占屋子成本的五分之一以下,假设每英亩土地的成本为50万令吉,每英亩可建排屋10间,则每间的土地成本为5万令吉。

第2个部份为建费,包括屋子和基本设施的建费,这2个项目的成本,也要看地点而定。

在小市镇、建筑成本较低,平均每方尺成本在80-90令吉之间,一间建筑面积1800方尺的双层排屋,建费在15万令吉上下,如果是在大城市,成本可能要提高30至50%。

不过,这也要依个别情况而定,即使建筑面积相同,也因为地皮情况及提供之设备不同,成本会相差颇大。

例如地属斜坡,需要筑防崩墙,或是土地低窪,需要填土,或是地质松软,需要打樁,诸如此类,都要加进成本中。

优越地点价格较高

假设一间标准排屋的建费和基本设施费为15万令吉,而土地成本为5万令吉,则总成本为20万令吉,加上一些“杂费“,再加上发展商的30%毛利,则每间屋子的售价可能会订在28至30万之间,视市场情况而定。

如果屋子位于大都市的优越地点,市场需求殷切,发展商会趁机抬高屋价,可能要卖40万令吉。

掌控出租主动权

如果土地是在10年前买进的,成本低廉,而屋价已上升了1倍,赚率就可能较高,这是一些产业公司业绩表现标青的原因。“

鹏尼迪(Plenitude)就是一个典型例子,该公司在新山地不老的地皮,是11年前买下的,每平方尺成本不过2令吉78仙,现在已增值数倍,而屋子又卖得好价。

所以,赚率比别的公司高,去年每股净赚62.36仙(发红股前),今年上半年每股已净赚16.70仙(发红股后),预料全年盈利将再创新高。

在各类产业中,建店铺最好赚,店屋里面多是空荡荡的,结构简单,成本低,但售价高,故赚率比住宅高数倍。

按照政府条例规定,每30间屋子可建1间店铺。由于店铺赚率高,发展商总是千方百计,争取批准多建店屋,导致店屋比例失衡,店屋没有足够的人口支持,或者地点欠理想,就出现了租不出去的现象。

而银行的欠款必须按月摊还,业主叫苦连天。吉隆坡市郊有两个大型屋业计划,就出现了这种现象,业主被压得透不过气来。所以买店屋也要小心。

买产业出租也不容易。

店屋是租给有钱人做生意,租户利用你的产业赚钱,如果生意火红,租户捞得盘满钵满,业主即使提高租金,租户也不会搬走,因此主动权是握在业主手中。

屋子出租,租的都是无屋之穷人,租屋是一种消费行为,没有收入,你赚的是穷人的钱,地点对租户来说不是那么重要。

所以,屋主若提高租金,租户可能蝉曳残声过别枝,一走了之。这就是产业投资机构,如Reits,很少买住宅作为投资的原因。

产业投资亦如股票,需长期投资,才可获得巨利。

时间就是金钱,在房地产投资方面,尤其真确。

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