Sunday, 15 July 2012

(90)屋业利润知多少? 【冷眼分享集 by 冯时能】

分享锦集:屋业利润知多少?●冷眼
2011/05/20 5:37:24 PM
●冷眼 股市基本面大师

一项屋业发展计划,需经过冗长手续。

首先是转换土地用途(由农业地转为住宅地Conversion)、总体规划(整个住宅区的规划Layout Plan)、土地分割(将大块土地分割为许多小地段Sub-Division)、基本设施(建道路、沟渠、水电、公共设施Infra- Structure)、屋子设计(绘测屋图Design)、成本计算(计算成本Quantity Surveyor)及专业谘询(M & E, Consultants)。

然后还有招标承建(Call for Tender)、建筑商施工(Contractors,通常将部份工程交给Sub-Contractor去做)、工程进展监督(土木工程师 Supervision)、融资(过渡时期贷款Bridging Finance)、购屋者贷款(End Financing)、销售(打广告Marketing)、税务(交税Tax)、屋子落成、移交给买屋者,还要品质保证期,才算功德圆满。

由买地到保证期届满,前后要5年,每一个环节,都不容有差错,所以,产业发展这门生意,赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展,有一些不明文规定的原则,这行业的人都知道,例如一英亩土地,大约可建10间普通排屋(20尺x70尺),或12间廉价屋(16尺x60尺)。

如果是出售洋楼地,则每英亩地只可卖约60%地皮,其馀40%左右保留作公共设施(道路、沟渠等),是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦(如公寓、共管式公寓、办公楼等),则建筑面积和土地面积的比例(叫Plot Ratio),将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图,则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋,仍有利可图,买贵地建廉价屋,肯定亏本,这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式,代替建廉价屋,例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校,而获得豁免建廉价屋。一般来说,若土地成本不超过屋子售价的20%,有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划,由买地到交屋收工及18个月的保证期届满,需时5年,通常发展商扣所得税前,可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%,似乎并不合算,但是,通常发展商所出的资金,也只等于屋价的30%,其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋,这70%其实是代发展商向银行借的,买屋者要付利息,是替发展商付利息。

以30%的自有资金,赚取30%的毛利,等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利,这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税,故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展,融资是一个大学问,当你向银行借钱买地时,银行会问你:你这段土地将做什么用途?

如果你说你是买来收藏,等地价上涨的话,银行不会借钱给你,因为你没有收入来还本还利。

当然,假如你能证明你有别的收入,有能力按时还本还利的话,则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展,卖屋后就还款的发展商,因为他有现金周转(cash flow),只要屋子能卖出去,烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的,是屋子卖不出去,而银行利息天天要付,不到2、3年,利润都被利息“吃”光了,该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工,发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去,工程依期完成,发展商赚到钱,银行收回贷款,买屋者欢欢喜喜“入伙”,皆大欢喜。屋子卖不出,发展商、银行、买屋者都遭殃,被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议,“建后出售”将可避免建屋计划被放弃,但如此一来,只有少数资金雄厚的发展商,才有能力这样做,许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价,羊毛出自羊身上,发展商会把额外的费用,转嫁购屋者,最后还是买屋者遭殃。

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