Saturday, 2 June 2012

【Hektar】 2011年财报分析

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真正进入股市投资是在2011年的9月份,现在回头一看,发现时间过得真快。在2011年的9月份,我买入的第一支股票就是Hektar

为什么我会看中Hektar呢?因为Hektar在我的家乡有产业—Wetex Perade,那是个我很熟悉的地方,多年后我再次去逛这间shopping mall的时候,发现我已经认不出了。而且那里的人潮和生意也产生了巨大的变化。大家的购买能力都表现在外面,手机、tablet、衣服、鞋子、食物、身上的装饰品等等。就因为这样的变化,我决定要成为Hektar的股东,成为Wetex Perade的小小小小包租公。当时没有去多考虑其他的因素了。当然,这几个月来,Hektar也没有让我失望,虽然我没有空再次去观察Shopping mall的环境,但是我相信这一个的管理层,至少他们不会是腐败的。:rf

很多人会问我为什么考虑REITs (Real Estate Investment Trusts),而不是真正的股票,我选择REITs的原因只有一个,就是这门生意够简单,我也看得懂他们的财报(Annual Report)。而Hektar的财报也是我看得最仔细的财报(虽然也没有什么好看的)。

Share Issued: 320,001,000
Price per share: RM 1.41 (31/05/2012)
Market Capital: RM 451,201,410 (31/05/2012)

那么,Hektar这个Mall REIT又有多大呢?

PAVREIT: RM 3,801,719,902
SUNREIT: RM 3,478,435,980
CMMT: RM 2,648,247,600
STAREIT: RM 1,218,437,777 (后来转型了)

(从这里可以看到Hektarmarket capital还不到PAVREIT20%)


HEKTARProfile Shopping Malls
现在为止,Hektar3shopping malls
  1. Subang Parade (Subang Jaya)
  2. Mahkota Parade (Melaka)
  3. Wetex Parade (Muar, Johor)
要收购的有:
  1. Central Square (Sg Petani, Kedah)
  2. Landmark Central (Kulim, Kedah)

对于当前所拥有的3间产业,给我的影响都是属于比较综合式的社区服务购物广场。这种的广场的感觉跟CMMTPAVREIT等的产业印象不一样。就我比较熟悉的Wetex Parade,那间是当地居民(可以延伸到20km以外)在周末的去处。广场的商店品牌似乎刚好match到当地人的消费能力。

将要收购的另外两间广场,我也保持着乐观的态度。KulimKedah其中一个民居点,Sg Petani则是正在大力发展。以Hektar的广场模式,相信应该能够参透和服务那里的市场和居民。由于现有的广场已经到达了饱和的程度,Hektar利用收购Kedah广场来发展这项业务,并透过right issue的方式筹资(而不是用来还债),个人觉得基本上是对股东的好消息。

财务状况
 
2010 – 2011: Revenue +4.4%, Expenses +3.0%
2009 – 2010: Revenue +3.6%, Expenses +2.4%
2008 – 2009: Revenue +4.3%, Expenses +10.6%
2007 – 2008: Revenue +7.4%, Expenses +8.0%

这两年来,管理层对管理开销都明显有进步,尤其是在水电费和物价都涨价的时候,开销依然可以控制在3%2007-2009年的开销激增可能是因为广场装修的关系。看了这个让我对管理层更加有信心。增加广场收入的方法是增加retail merchandising unitstand-alone counters.

不过,这样的成长如果跟其他股票(比如padini等)比较起来,真的是很慢。尤其是Net income的部分没有办法跟Revenueexpenses成正比。虽然如此,因为是产业出租,所以股价的波动性也不大,外围的冲击也比其他股项来得小,适合那些没有时间去研究股票的人。

REITs最大的问题就是Gearing RatioIncome DistributionGearing Ratio不能够超过50%income又要distribute 90%Hektargearing ratio 2009年开始慢慢减少可能是因为产业估值的关系。
看了报告才知道原来Hektar2.3milFD,然后有19.2milcash,加起来一共有21.5milcash在手上。由于没有比较过其他的REITs所以我就不太懂这个cash算多还是少。但是可以肯定应该是不够应付第一期的债务摊换。


很多人都会有DY%来衡量一个REITs股的买入价钱。对我来说,只要股价没有搞过Net asset value per unit,我就觉得这REITs可以买入来收了。

债务
现在有3项债务,偿还期为:
  1. RM 150,000,000 (2013)
  2. RM 15,000,000 (2015)
  3. RM 184,000,000 (2016)
最后,有一个问题困扰着我,因为有一个tenant的租期合约竟然到2015年(3年后)也还没有expired。虽然能够稳定3年的收入,但是问题是租金也不能够得到调整。

因为财报没有写明,所以我用了资料估计,觉得应该是The Store这个departmental storeHektar签下了长期合约。占地85k sqft,但是租金才3.1%,好低。相信合约到期以后可以contribute更高的租金。
最后,补上DY%
派息10.5仙,股价 RM 1.41 (现在),DY% = 7.45%

注:此文章纯属本人吹水之作。若资料误,欢迎纠正;若有亏损,恕不负责。

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